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住宅ローン控除の連続適用について。

住宅ローン控除の連続適用について。

2017/07/31

節税相談室

税理士の長村です。

僕はペーパー投資がメインなので、個人的に不動産投資はやらないんですけど、

そのためか担当しているクライアントもペーパー投資メインの構成です笑

最近は仮想通貨も多いですけどね。

まぁ、今年は辛いことの方が多いので、不動産の方が安定しててええなぁとか思ったりもします。

北朝鮮がミサイルを打てば日経平均が暴落したりとか.....泣ける。

で、今回はクライアントから珍しく不動産に関連する相談を受けたのでそのお話です。

そのクライアントは下記のような家族構成になっています。

※ちょっとだけ実際とはデフォルメしてあります。

続柄	現在の状況
父	関東で会社を経営。持ち家あり。
母	旦那の会社の経理、総務を担当している。
長男	東京の大学に通う大学生（親と同居）
次男	今年の春から東京の大学に進学（親と同居）
長女	関東の中学校に通う中学生（親と同居）

長男と次男の二人が東京の大学に進学したため、その二人が東京で一緒にお金を出し合い、部屋を借りて二人暮らしをしたいと申し出があったということです。ただ、親としては部屋の家賃や生活費を賄うために勉強そっちのけで、アルバイト漬けになってしまい、肝心の勉強がおろそかになるんじゃないかと心配されていましたし、それに息子ら二人はお父さんの扶養として扶養控除（特定、63万円／人）受けていますから、年収103万円を超えるようなアルバイトはして欲しくないんですよね。

また、息子ら二人が家を出て二人暮らしをしたいというのは、今の家が手狭になってきたため、大学進学を機に家を出て二人暮らしをしようと考えたためだそうなんですよね。

住宅ローン控除の連続適用

そんな中、クライアント（上記家族構成でいうところの「父」）から「去年で住宅ローン控除の10年間の適用が終わったので、その住宅ローンは繰り上げ弁済して、新しい広い家を住宅ローンを組んでまた買うわ。」と相談を受けました。

この場合、住宅ローン控除の連続適用のような状態になるのですが、はたして、そんなことができるのかと思い、住宅ローン控除について少し調べてみたところ、いくつかの注意点はありますが、住宅ローン控除の連続適用は可能です。

　旧住宅：住宅ローンの返済の終わった住宅

　新住宅：新しく住宅ローンを組んで購入する住宅

（注意点）

旧住宅を賃貸に出すか売却し、新住宅を住宅ローンを組んで購入して、その新住宅に居住する（住民票を移す）こと。
旧住宅を売却する（買い換え等する）場合には、新住宅に居住した年とその年の前後2年間の計5年間の間に下記の特例の適用を受けていないこと。

居住用財産の3000万円控除（措法35）	長期譲渡所得の特例（措法31）	買い換え特例（措法36の2）
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例	自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例	特定のマイホーム(居住用財産)を売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例

また、旧住宅の売却により譲渡損失が発生した場合には、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けることで、これらの特例の適用年度については通常より所得税等の納税額が少なくなってしまうことから、新住宅の住宅ローン控除をフルに適用することができないことがあるため、新住宅を購入するのは、これらの適用を終えてからがベストです。

※損益通算＆繰越控除の特例の適用を受けながらの住宅ローン控除を併用すること自体は可能なんですけどね。